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    四川省房產測繪實施細則

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    四川省房產測繪實施細則

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    四川省住房和城鄉建設廳

    四 川 省 測 繪 局

     

    二○一○年四月

     

     


     

        

     

    第一章 總則………………………………………(2)

    第二章 房產平面控制測量………………………(2)

    第三章 房產圖繪制………………………………(3)

    第四章 建筑面積計算規則………………………(4)

    第五章 房屋建筑面積測算………………………(10)

    第六章 共有建筑面積分攤規則…………………(16)

    第七章 房產變更測量……………………………(20)

    第八章 成果資料的檢查驗收和整理……………(21)

    第九章  附則 ……………………………………(23)

    附錄一:術語 ……………………………………(24)

    附錄二:房屋面積測繪記錄手簿 ………………(28)

     

     

     


    第一章 總  

    1.1 目的

    為加強房產測繪管理,規范我省房產測繪行為,統一房屋建筑面積的計算規則,制定本細則。

    1.2 適用范圍                             

    在四川省行政區域內從事房產測繪工作應當遵守《房產測量規范》和本實施細則。

    1.3 依據和標準

    《中華人民共和國測繪法》

    《中華人民共和國城市房地產管理法》

    《中華人民共和國城市規劃法》

    《四川省測繪管理條例》

    《房產測繪管理辦法》

    《房產測量規范》第1單元:房產測量規定GB/T 17986.1-2000

    《房產測量規范》第2單元:房產圖圖式GB/T 17986.2-2000

    《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》(建住房[2002]74)

    《轉發建設部〈關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知〉的通知》(川建廳房[2002]104)

    1.4 房產面積精度要求

    房產面積的精度分為三級,各級面積的限差和中誤差不超過表1-1計算的結果。

                1-1     房產面積的精度要求       S為房產面積平方米)   

    精度等級

    限差(平方米)

    中誤差(平方米)

    一級

    二級

    三級

    各級房產面積的精度適用范圍如表1-2。

    1-2     房產面積精度測算等級的要求

    精度等級

    不同房屋選用的等級

    一級

    特殊房屋或產權人要求的房屋

    二級

    商品房或進入房地產市場的房屋

    三級

    其它房屋

     

    第二章 房產平面控制測量

    2.1 房產平面控制網點的布設原則

    房產平面控制點的布設,應遵循從整體到局部、從高級到低級、分級布網的原則,也可越級布網??刂茰y量前,應充分收集測區已有的控制成果和資料,按現行《房產測量規范》(GB/T 17986.1-2000)的規定和要求進行比較和分析,凡符合要求的已有控制點成果,都應充分利用;對達不到要求的控制網點,也應盡量利用其點位,并對有關點進行聯測。

    2.2 房產平面控制點的內容

    房產平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二、三級平面控制點。房產平面控制點均應埋設固定標志。

    2.3 房產平面控制點的密度

    建筑物密集區的控制點平均間距lOO米左右,建筑物稀疏區的控制點平均間距200米左右。

    2.4 房產平面控制測量的方法

    房產平面控制測量可選用:三角測量、三邊測量、導線測量、GPS定位測量等方法。

    2.5 主要技術指標

    房產平面控制測量的各主要技術指標按現行《房產測量規范》(GB/T 17986.1-2000)的規定執行。

     

    第三章 房產圖繪制

    房產圖是房產產權、產籍管理的重要資料。按房產管理的需要可分為:房產分幅平面圖(以下簡稱分幅圖)、房產分丘平面圖(以下簡稱分丘圖、房屋座落分布示意圖(以下簡稱座落圖)、房產分層平面圖(以下簡稱分層圖)和房產分戶平面圖(以下簡稱分戶圖)。

    3.1 分幅圖、分丘圖的繪制按《房產測量規范》執行。

    3.2 座落圖的繪制可參照《四川省房產測繪示范文本(1)》。

    3.3 分層圖的繪制

    3.3.1分層圖應標注比例尺,一棟房屋的各層平面圖宜采用同一個比例尺,并標注指北方向。

    3.3.2各層圖形應注明第x層或地下室、夾層、平臺層等層次名稱;夾層須注明第x層的夾層。

    3.3.3房屋的陽臺、外走道、室外樓梯等,其線條粗細、虛實都應按《房產測量規范》要求繪制在各分層圖上。

    3.3.4一般從下至上繪制房屋的一層到頂層的分層圖。如果一張不夠,可用多張繪制,然后一起裝訂。如果有幾層的外圍形狀大小及數據完全相同,可只繪低層圖形,并注明“xx層”。

    3.3.5分層圖的繪制可參照《四川省房產測繪示范文本(1)》。

    3.4 分戶圖的繪制

    3.4.1分戶圖是在分層圖的基礎上繪制的細部圖,以一戶產權人為單位,表示該套房屋的平面尺寸及周圍關系,以明確異產毗連房屋的權利界線,供核發房屋所有權證的附圖使用。

    3.4.2以戶為單位繪制分戶圖 (當第in各層分戶戶形完全相同時,第i+1n各層分戶圖以第i層代替,并在第i層后簡注(i+1n層同)(i=1、2、3n)。

    3.4.3躍層、復式房屋的分戶圖應在同一張圖紙上繪制。

    3.4.4房屋內有層高低于2.20米的部位,應以虛線區分其范圍,注記邊長,且在其范圍內注記“層高小于2.20米”。

    3.4.5分戶圖的其它圖形規格技術要求按《房產測量規范》執行。

    3.4.6分戶圖的繪制可參照《四川省房產測繪示范文本(1)》。

     

    第四章  建筑面積計算規則

    4.1 計算建筑面積的條件

    能夠計算建筑面積的房屋一般應具備以下普遍性的條件:

    1)應具有永久性上蓋。

    2)應有圍護結構。

    3)結構牢固,屬永久性的建筑物。

    4)層高在2.20米以上(2.20米,以下同)。

    5)可作為人們生產或生活的場所。

    4.2 計算全部建筑面積的范圍

    4.2.1永久性結構的單層房屋,按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算建筑面積。

    4.2.2房屋內的夾層、插層、技術層、結構間、轉換層及其梯電梯間等高度在2.20以上部位計算建筑面積。

    4.2.3穿過房屋的通道,房屋內的門廳、大廳,均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分,層高在2.20以上的,按其水平投影計算建筑面積。

    4.2.4室內樓梯、樓梯間、電梯(含觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通風井、排氣井等均按房屋自然層計算建筑面積。

    4.2.5房屋天面上,屬永久性建筑,層高在220以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設備用房及其附屬用房、斜面結構屋頂高度在2.20以上的部位以及經主管部門批準的有明確使用功能的非裝飾性建筑空間,按其外圍水平投影計算建筑面積。

    4.2.6挑樓、封閉的挑廊、封閉的陽臺按其外圍水平投影計算建筑面積。

    4.2.7屬永久性結構有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影計算建筑面積。

    4.2.8與房屋相連的有柱走廊(剪力墻視為有柱),兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影計算建筑面積。

    4.2.9房屋間永久性的封閉的架空通廊,按外圍水平投影計算建筑面積。

    4.2.10地下室、半地下室及其相應出入口,層高在2.20以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影計算建筑面積。

    4.2.11與房屋相連屬永久性的且有非獨立柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影計算建筑面積。有柱又有圍護結構的門斗按圍護結構的外圍水平投影計算建筑面積。

    4.2.12玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影計算建筑面積。同一樓層外墻,既有主墻,又有玻璃幕墻,以主墻為準計算建筑面積。

    4.2.13屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影計算建筑面積。

    4.2.14依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結構的,按其高度在2.20以上部位的外圍水平投影計算建筑面積。

    4.2.15與室內任意一邊相通,具備房屋的一般條件,并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。

    4.2.16圖書館的書庫,其層高在2.20以上的,均按一層計算建筑面積。

    4.2.17有圍護結構的舞臺燈光控制室,按其圍護結構外圍水平投影計算建筑面積。

    4.2.18室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館()看臺下方空間加以利用的,凈高在2.10以上(2.10,以下同)的部位,按其外圍水平投影計算建筑面積(多層的按多層計)。

    4.2.19房屋的飄窗,其窗臺臺面結構板不高于房屋地面、具有房屋同等使用功能、凈高在2.10以上,按外墻的外邊線與飄窗圍護之間范圍內的水平投影計算建筑面積。

    4.2.20層高在2.20以上的架空層,按柱外圍水平投影計算建筑面積。

    4.3 計算一半建筑面積的范圍

    4.3.1與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

    4.3.2未封閉的陽臺、入戶花園、庭院、空中花園等(不論其是否有柱),未封閉的挑廊,按其圍護結構內上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

    4.3.3獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

    4.3.4無上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算建筑面積。

    4.3.5有上蓋不封閉的永久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

    4.3.6有上蓋、具有圍護結構、獨戶使用的平臺,上蓋在圍護結構內水平連續投影面積大于或等于其二分之一的,不論其是否有柱,按其圍護結構內上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

    4.4 不計算建筑面積的范圍

    4.4.1層高低于2.20米的房屋、架空層、樓梯間、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。

    4.4.2突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

    4.4.3陽臺、挑廊、入戶花園、庭院、空中花園、雨篷、外走廊、檐廊、架空通廊、穿過建筑物的通道等,以下情況視為無上蓋:陽臺、挑廊、入戶花園、庭院、空中花園等與其上蓋相距超過一個自然層的;雨篷、外走廊、檐廊、架空通廊、穿過建筑物的通道與其上蓋超過二個自然層的;陽臺、挑廊、入戶花園、庭院、空中花園等的上蓋在圍護結構內水平連續投影面積小于其二分之一的。

    4.4.4房屋的天面、挑臺、露臺,天面上的花園、泳池。

    4.4.5建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

    4.4.6騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部份。

    4.4.7利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、橋面作為上蓋建造的建筑空間。

    4.4.8活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

    4.4.9檢修、消防等用途的室外爬梯。

    4.4.10獨立煙囪、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支線等。

    4.4.11與房屋室內不相通的伸縮縫、沉降縫。

    4.4.12與室內不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊等的建筑。

    4.4.13樓梯已計算建筑面積的,其下方空間不論是否利用的部分。

    4.4.14寬度大于0.30米的樓梯梯段水平間隙。

    4.4.15寬度大于0.40米的自動扶梯安全間隙。

    4.4.16窗臺臺面結構板高于房屋地面的飄窗。

    4.4.17上層陽臺在公共曬臺、露臺上的投影部分。

    4.4.18室外臺階、走廊外的臺階踏步、底層室內樓梯延伸出室外的部分。

    4.4.19躍層式房屋上層挑空部位(含外墻體)。

    4.4.20斜坡式人行或車行通道等無永久性上蓋的建筑。

    4.5 特殊情況下的建筑面積計算

    4.5.1復式、躍層式房屋預留的樓梯間,根據主管部門許可的設計圖紙,按自然層計算建筑面積。

    4.5.2陽臺、挑廊、入戶花園、庭院、空中花園、架空通廊等的外圍水平投影超過其底板外沿的,按底板水平投影計算建筑面積。

    4.5.3未封閉的陽臺、挑廊、入戶花園、庭院、空中花園等,其上蓋在圍護結構內水平連續投影面積大于或等于其面積二分之一的,按上蓋在圍護結構內水平投影面積的一半計算建筑面積。

    4.5.4 屋頂為斜面結構的房屋,外墻高度小于2.20米時不計算外墻面積。

    4.5.5對傾斜、弧狀等非垂直墻體房屋,外墻體向內傾斜的,凈高在2.10米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜,超出底板外沿的,以底板水平投影計算建筑面積。

    4.5.6上層室外樓梯水平投影能覆蓋下層室外樓梯,下層室外樓梯視為有上蓋,按有上蓋的室外樓梯計算建筑面積。

    4.5.7雨篷僅有一邊與墻相連,由墻支撐著的雨篷為懸挑雨篷,不計算建筑面積;一邊與墻相連,另一邊由一根柱子支撐的為獨立柱雨篷,按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積;一邊與墻相連,另一邊由兩根或兩根以上柱子支撐的為有柱雨篷,按柱外圍計算建筑面積。

    當雨篷由兩面墻支撐的(如圖41),不計算建筑面積;當雨篷除由兩面墻支撐外,還設置有一根柱子支撐(如圖42),則以柱外圍向墻作垂線并與墻圍成的矩形面積的一半計算建筑面積。

    當雨篷由三面墻支撐,其建筑面積按如下情況(如圖43)計算:雨篷外邊線與左、右兩面墻相交的,按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積;雨篷凸出左、右兩面墻而使其外邊線懸空的,按左、右兩面墻最外處的蓋板支撐點(P1P2)連線與墻圍成部分的蓋板水平投影面積的一半計算建筑面積(即懸空部分不計算面積)。

          

                4-1                             4-2

                                           4-3

    4.5.8 建于坡地的建筑物利用吊腳樓空間設置架空層或對深基礎地下空間加以利用的,當架空層的地面為斜面且四周有圍護結構(如圖44),圍護結構內、凈高在2.10米以上的計算建筑面積;當架空層的地面修整成平地時,不論有無圍護結構,其層高在2.20米以上的,按柱外圍水平投影計算建筑面積;當架空層的地面一部分為平地,另一部分為坡地的,平地部分的面積按柱外圍和坡地交界線計算(如圖45)。

            4-4                            4-5

    4.5.9 建筑物第一層的出入口設于凹進的外墻且其頂部為上層建筑所蓋(如圖46)。凹進部分的進深a等于或大于其長度b者,凹進部分計全部建筑面積,若其頂部高度大于一樓層時,仍按一層計算建筑面積;當上述凹進部分的進深小于其長度時,按有蓋無柱外走廊、檐廊情況處理(半面積)。

       

                             4-6

    4.5.10房屋的有蓋無柱外走廊、檐廊,其兩端由非剪力墻所封閉、正面無圍護結構的(如圖47),按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

                             4-7

    4.5.11室外樓梯與臺階

    室外梯須同時滿足以下兩個條件:

    a)室外梯的起點(地面)至終點(進門)的高差(高度)應不小于一個樓層的高度。

    b)室外梯的下面不是與山坡連成一體的實體,而是室外梯的水平投影范圍內可形成一個建筑空間。

    如圖48所示,該建筑的下部分利用山坡建成臺階,而上部分架空后進房屋門而形成的橋,則不應作為室外梯處理。但如圖49所示,該建筑的下部分緊靠山坡,且其最低部分屬人工砌填而形成實體,其余不足一樓層高度部分為架空,則該建筑仍作為室外梯處理。

                4-8                                      4-9

    4.5.12室外樓梯和室內樓梯

    4.5.12.1室外樓梯:

    a)設置于建筑物主體結構以外、僅有扶手欄桿、沒有墻體封閉的樓梯視為室外樓梯。

    b)設置于建筑物外墻之外的有墻體封閉的專用樓梯為室外樓梯。

    c)直通頂層的觀光電梯視為室外專用電梯。

    4.5.12.2室內樓梯:

    a)設置于建筑物主體結構以內的樓梯、電梯視為室內樓梯。

    b)設置于建筑物外墻之外的有墻體封閉的非專用樓梯視為室內樓梯。

    c)各層使用兼向外觀光的電梯,視為室內電梯。

    4.5.13通風井、煙道的面積計算

    4.5.13.1地下室或半地下室使用的通風井、煙道,地下部分按其通過的地下室或半地下室的樓層數計算建筑面積;獨立于建筑之外的地面部分,有圍護結構或柱和上蓋,且高度在2.20米以上的,按圍護結構或柱外圍水平投影面積計算,并計入地下室或半地下室的建筑面積中;在地面且位于建筑物內部或附著于建筑物外墻時,按以下情況分別計算建筑面積:

    a) 若通風井、煙道的高度在2.20米以上,地面部分按一層計算建筑面積,并計入地下室或半地下室的建筑面積中,其通過的地面以上各層應除去該部分的面積值;

    b)若通風井、煙道的高度小于2.20米,則不計算其建筑面積,其所占用的建筑面積從所在地面建筑空間的建筑面積中扣除。

    4.5.13.2煙道按其通過的使用層的層數計算建筑面積,通過的其它不使用樓層,不計算建筑面積。

    4.5.13.3一戶專用的內置煙道計入該戶的套內建筑面積,一戶專用的外置煙道計入該戶的分攤建筑面積,層內多戶共用的煙道列為其服務范圍的共有建筑面積。

    4.5.14多排柱的車棚、貨棚、站臺等,若柱為斜柱(如圖4-10)。以柱外側離地面2.20米處(垂距)的連線水平投影范圍內(虛線范圍)有蓋部分計算全面積(斜線部分)。

    4-10

    4.5.15沒有結構層的立體車庫,以傳動式的機械設備作為停車位,在車庫的中間部位未設固定停車位或多個汽車進出口的,該建筑按一層計算建筑面積(如圖4-11所示)。

    以傳動式的機械設備作為汽車載體并在車庫中間部位設置多層(結構層)固定停車位的,或使用傳動式機械設備間使汽車垂直升降到達多層停車庫的,該設備間按立體車庫層數計算建筑面積(立體車庫層高在2.20米以上)(如圖4-12所示)。

            

           4-11                                  4-12

    4.5.16一棟建筑物圍合形成的院子,其閉合走廊為非獨立柱時,均屬一條有柱走廊(如圖413)。

                4-13

    當房屋設有外走廊或檐廊時,則非獨立柱部分按有柱走廊計算,其余部分按無柱走廊或檐廊計算。走廊兩端有剪力墻的,視為走廊的柱,按有柱走廊計算。一棟獨立房屋的四面設有外走廊或檐廊時,也按此原則處理。如圖414所示,房屋的長邊一面有柱,兩柱之間按有柱走廊算,其余部分為無柱走廊;若圖中柱立于走廊的A、B處,則長、短邊的外走廊均為有柱走廊。

                   

                            4-14

    4.5.17騎樓底層與臨街走廊

    4.5.17.1騎樓底層的柱子立于該房用地紅線之外,且其底層為道路街巷通行的,騎樓底層不計算建筑面積(如圖4-15)。

    4.5.17.2建設用地范圍內的臨街走廊不計算建筑面積(如圖416)。

             

    4-15                                   4-16

    4.5.18穿越建筑的公共通道

    4.5.18.1穿越建筑的公共通道屬于市政道路的一部分時,該通道不計算建筑面積。

    4.5.18.2穿越建筑的公共通道高度不超過兩個自然層且不屬于市政道路時則通道應計算全部建筑面積。

    4.5.19屋面上的建筑空間

    房屋天面上未經主管部門批準的以及裝飾性建筑空間等不計算建筑面積。

    4.5.20 樓梯、電梯前室計算全部建筑面積。

                              

    第五章  房屋建筑面積測算

    房屋建筑面積測算系指水平投影面積測算,主要包括:房屋棟、層、戶的劃分,房屋面積數據的采集,房屋面積的計算等。

    房屋建筑面積以棟為基本單元進行測算。

    5.1 房屋面積測算的內容

    房屋面積測算包括房屋套內建筑面積、共有建筑面積、產權面積和使用面積等測算。

    5.2 房屋棟、層、戶的劃分

    5.2.1房屋棟的劃分

    是一座獨立的,包括不同結構和不同層次的房屋。棟以主管部門批準的棟數為依據進行劃分(規劃許可證及規劃總平面圖)。

    主管部門沒有明確規定的,按以下方式進行劃分:

    1)獨立建筑的房屋為一棟。

    2)一棟建筑由多個塔樓和裙樓組成,在各塔樓及其相應裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為明顯界線,且各部分之間無共有面積的,則各塔樓及其相應裙樓可按多棟建筑物處理,否則應視為一棟建筑。

    3)本身為獨立的樓房,為了利用樓房間的間隙地,底層(或多層)以不相通裙樓的形式連成一片的房屋,其獨立的樓房和裙分別分棟。

    4)地面有多座獨立的建筑,僅由一個地下室相連通(共用一個大地下室),地面建筑為多棟,地下室視為一棟。

    5)以通廊相連的房屋,視為多棟。

    5.2.2房屋層的劃分和層次的編立

    房屋的總層數指房屋的自然層數和地下層數的總和,房屋的假層、夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓,以及突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機房等不計房屋自然層數。

    1)房屋的自然層數按室內地平線以上計算,每一自然層各劃分為一層,其編號從室內地平線開始向上按1、2、3、……編號。

    2)房屋室內地平線以下的為地下室,其編號從室內地平線開始向下按-1、-2、-3、……編號。

    3)錯層房屋的層數按自然層數來劃分。

    4)層高在2.20米以上的架空層計入房屋自然層數。

    5)躍層住宅是套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。頂層為躍式住宅時,最上躍層部分不計層數,其它計自然層數。

    5.2.3戶的劃分

    戶指房屋各權屬單元的權界線所圍成的范圍。

    1)成套住宅,一般以一套劃分為一戶。

    2)獨立使用和出售的商業用房、庫房按其權界線分戶。

    3)一棟(或多棟)房屋為同一產權人的,一棟(或多棟)房屋可劃分為一戶。

    4)獨立使用的地下室按其權界線分戶。

    5)不被分攤的公共部分應視為一戶。

    6)權利人房屋產權范圍為某一區域(如:一個單元、一個樓層等),可按一個區域分為一戶。

    7)無分隔墻體的商鋪、攤位、車位等,當有明確的界址線,且界址點埋設有界樁、施工圖紙上界線清楚的可按其界址線分戶。

    5.2.4分戶房屋權界線的確定

    分戶房屋權界線的確定應以產權來源為依據。有合法協議約定的,以協議為準確定;無合法協議約定的,按如下要求確定:

    1)成套房屋的分戶權界線取其分戶隔墻和外墻的中線。

    2)商業鋪位、車位等分戶權界線取分隔墻中線,無分隔墻時取界址點點間連線,門面臨街部位取其外墻的中線。

    3)整層為一戶時,分戶權界線為該層外墻中線。

    4)整單元為一戶時,分戶權界線為單元間共墻的中線和外墻中線。

    5.2.5分戶編號

    實地有編號的以實地編號為準。實地無編號的,按下列方法編號:

    1)成套住宅按單元號、層次、戶號編號。

    單元號編立時,面向門洞方向將各門洞從左至右依次編為一單元、二單元、……、N單元。層次編號按5.2.2條規定編立。戶號編立時,在各單元各層內,按順時針方向依次編立為(1)、(2)、........、(N)號。

    2)車位、商業鋪位按層次、戶號編立。

    層次編號同前。車位、商業鋪位編號時,可面向街道門牌號方向呈“S”或反“S”先分塊,再對分戶順序編號。

    3)按區域分戶的戶號按棟編立,編立時,從下層至上層對各戶順序編號,當一戶房屋跨層時,該戶各層房屋編同一戶號。

    5.3 房屋面積數據的采集

    房屋面積數據采集主要指房屋的邊長采集,也可直接采集房角點的坐標。邊長或坐標數據是計算房屋面積的主要依據,根據房屋數據來源的不同,將其計算所得的面積分為“預測面積”和“實測面積”兩類。

    5.3.1 基本規定

    1)測量過程應遵循先整體、后局部,先外后內的原則。

    2)測點兩端應選取房屋的相同參考點,測點位置一般應位于墻體1.00±0.20米高處。

    3)分層

    逐戶實量,在測量草圖上注記實測邊長、墻體厚度。邊長單位為米,取位至0.001米。

    4)測量時,測量儀器或鋼尺兩端均應處于水平狀態,測量邊長、坐標均要獨立測量兩次,兩次測量讀數較差的限差應符合以下精度要求:

    a) 鋼卷尺兩次測量讀數之差△D應滿足:

            |D|0.001+0.0005D(D小于10米時,以10米計)。

    b) 測距儀兩次測量讀數之差△D應滿足:|D|0.005米。

    5)為校核測量數據的正確性,提高測量結果的準確度,施測時應有多余觀測。

    6)參與計算房屋面積的邊長數據要進行平差處理,相關數據之間不能相互矛盾。

    5.3.3預測面積的房屋數據采集

    房屋面積預測系指房屋竣工前,房產測繪單位根據房屋規劃設計圖紙和資料,按照國家有關法律、法規和房產測繪技術標準,計算出房屋面積。

    1)房屋數據采集的資料來源

    a)房屋建筑設計圖紙。

    b)房屋銷售方案說明。

    c)建設單位提供的其它資料。

    2)房屋數據采集的方法

    a)圖紙尺寸可以直接采集。

    b)局部位置無標注尺寸并無法通過其他相關數據計算得出的,可以通過圖解法采集。

    c)房屋的拐角無特殊注明或說明的,一般視為直角。其組成的房屋按矩形采集邊長并計算面積。

    5.3.4實測面積的房屋數據采集

    實測面積指房屋竣工后,對房屋實地測算而得出的面積。

    1)整棟房屋外圍測量

    a)當房屋外圍是矩形結構時,應測量房屋外圍邊長。測量時,房屋矩形的四條邊均應測量。當邊長無法直接測量時,應測量房角點坐標,解析出房屋邊長值。

    b)當房屋外圍不是矩形結構時,應測量所有外圍房角點和特征點或拐點的點位坐標,通過坐標解析法計算房屋面積。測量時,可采用任意坐標系,并布設閉合導線、附合導線、支導線或引點等,保證測站點處于同一坐標系。

    2)房屋內部測量

    a)根據權界線分層戶進行邊長數據采集,公用建筑面積邊長數據分層采集。

    b)矩形房屋應測量矩形的四條邊,當房屋小于10平方米時,可測量矩形的長、寬兩條邊。

    c)當房屋為非矩形時,應根據實際情況將房屋劃分成圓形、橢圓形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等規則形狀,并根據計算面積的需要進行邊長、高、半徑、直徑等測量。

    d)對于超過鋼尺或測距儀測程的組合邊長,應保持各測段處于一條直線上。

    e)房屋分為層高在2.20米以上和以下兩部分時,應分別測量兩部分的邊長數值并輔以略圖說明。層高低于2.20米的部位,以虛線區分其范圍,并在其范圍內注記“層高小于2.20米”。

    3)墻體厚度的確定及測量

    a)房屋勒腳以上的外墻體厚度不包括粉刷層(抹灰層)、貼面等外墻保護層、外墻保溫層、凸出外墻面的結構柱、裝飾柱或裝飾性的幕墻。

    b)成套房屋的架空樓層、局部架空等無墻體的外圍,包括底層樓梯入口處、店面或車庫的卷簾門或鐵柵門等,其墻體厚度可參照本層其它外墻或承重墻的實體厚度確定,本層無可參照的可套用上層外墻體厚度確定。

    c)地下室外圍墻厚可按審定的設計圖紙確定。

    d)墻體歸屬分為自(有)墻、共(有)墻和借(他)墻三類。

    e)成套房屋的外墻(包括山墻),各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及歸屬不同功能區的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻。共有墻的權屬線繪于共有墻中線處,其墻體面積以權屬線為界各自歸入相關建筑面積中。房屋的外半墻面積歸入共有建筑面積。

    f)玻璃幕墻作為房屋外墻的,結構板外沿至玻璃幕墻外墻面的間距在0.20米以內的以實際間距確定外墻體厚度;超過0.20米以0.20米確定外墻體厚度。同一樓層外墻,既有主墻,又有玻璃幕墻的,以主墻為準計算建筑面積,墻厚按主墻厚度計算。欄桿等維護結構不視為主墻。

    金屬幕墻及其它材料幕墻,參照玻璃幕墻確定。

    g)當墻體厚度變化大于0.02米時,應在不同的部位進行墻厚測量。

    h)墻體的抹灰層、外墻裝飾帖面的厚度實測確有困難時,可按照規劃部門批準的結構設計總說明和圖件資料中規定的設計尺寸來確定。無法獲得時,抹灰層、外墻裝飾帖面的厚度按下表規定取值:

    序號

    類型

    普通抹灰

    中級抹灰

    高級抹灰

    外墻裝飾帖面

    1

    內墻

    0.018

    0.020

    0.025

     

    2

    外墻

    0.020

    0.025

    3

    石墻

    0.030

     

    備注

    未注明抹灰等級的,按普通抹灰計算抹灰層厚度。

    4)數據記錄規則

    a)測量記錄必須在測量草圖上實地完成,不得依據事后回憶標注。

    b)記錄必須使用鋼筆(碳素或蘭黑墨水)、H型號的鉛筆,禁止使用圓珠筆。

    c)記錄字體要規整、清晰,測錯、記錯的數據劃改應能辨別,嚴禁連環涂改、擦改、就字改字等違規行為。

    d)測量草圖上應標注邊長實測測線位置,觀測數值平行于該實測測線注記,并緊靠該測線。

    e)邊長較短,觀測數值不能在該邊范圍內注記時,應采用引出線方式注記。

    f)通過坐標解析法測量邊長時,應采用記錄表的形式進行記錄,圖上只注記房角編號;同時應保持圖上編號與記錄表上編號的一致性。

    g)測量記錄應注記:測量員、記錄員、測繪日期、使用儀器名稱與型號、編號等基本信息。

    h)房屋面積測繪記錄應按附錄二:房屋面積測繪記錄手簿的要求進行。

    i)各種測量記錄、測量草圖、表格等應隨工程項目歸檔。

    5.4 房屋面積計算

    外業測量數據經整理配賦后進行面積計算。房屋面積計算就是根據采集的房屋邊長數據或房角點坐標數據,計算出各類面積。內業計算方法包括幾何圖形解析法和坐標解析法兩種。

    5.4.1基本規定

     

    1)外業測量數據必須經過平差處理。

    2)數據處理中的邊長數據取位至0.001米;面積計算采用的邊長數據取位至0.01米,面積取位至0.01平方米;數據取位按“四舍五入”的原則。

    5.4.2數據平差處理

    1)房屋基本情況記錄表》中分層戶繪制房屋權界線示意圖并對房角進行編號,將觀測邊長按邊號填入《測量數據平差處理表》。

    2)當一條邊的兩次測量值符合限差要求時,取其中數作為邊長觀測值。

    3)當一條邊由多組觀測邊長組成時,則將多組邊長的中數值與自有墻墻厚(含抹灰層)求和,得到邊長觀測值。

    4)測量的房屋外廓全長(含抹灰層和外墻裝飾貼面)與室內分段丈量之和(含共墻和抹灰層)的較差在2限差內時,應以房屋外廓數據為準,分段丈量的數據按比例配賦得到邊長平差值;超限必須進行復量。

    2       量邊長限差規定

    等級

    邊長限差(米)

    備注

    一級

    0.01+0.0003D

    D為房屋邊長,單位米。當D小于10米時,以10米計。

     

    二級

    0.02 +0.001D

    三級

    0.04 +0.003D

    5)將邊長平差值按邊號填入《測量數據平差處理表》。

    6)按照邊號將墻厚(含抹灰層)填入《測量數據平差處理表》。

    5.4.3實測邊長計

    1)計算房產面積的實測邊長應為邊長平差值加(減)墻厚(含抹灰層),將實測邊長值按邊號填入《測量數據平差處理表》。

    2)實測邊長與批準的設計邊長尺寸較差絕對值不超過0.03米時,按設計邊長尺寸計算房產面積;否則,采用實測邊長計算房產面積,并在房產測繪報告中作出說明。

    3)《測量數據平差處理表》中應說明

    a)確定抹灰層、外墻裝飾貼面的厚度。

    b)房屋外廓邊長與分段丈量邊長平差計算說明。

    5.4.4幾何圖形法計算面積

    根據房屋水平投影的形狀分割成若干幾何圖形,由幾何圖形面積計算公式,即可計算出各類面積的數值。

    5.4.5坐標解析法計算面積

    利用采集的房角點的坐標值,根據《房產測量規范》GB/T 17986.1-2000中的8.4.1的公式計算。

    5.5 房屋面積測繪報告

    房產測繪完成后,房屋建筑面積和計算結果應形成包括封面、文字說明、數據表和平面圖的《房屋面積測繪報告》。

    《房屋面積測繪報告》可按照《四川省房產測繪示范文本(1)》的要求編寫。

     

     

     

    第六章  共有建筑面積分攤規則

    異產毗連房屋權屬分割清晰,不存在共有共用部位的,各戶面積在各自范圍內單獨計算;異產毗連房屋存在有無法分割的共有共用部位的應進行共有建筑面積分攤計算。

    6.1 公用建筑面積的分類

    公用建筑面積分為被分攤的公用建筑面積和不被分攤的公用建筑面積。被分攤的公用建筑面積又稱為共有建筑面積。

    6.1.1不被分攤的公用建筑面積

    1)地下室或半地下室中設計作為人防工程及中高層以上建筑的消防避難層()、 屋面上計算面積的消防通道的建筑空間的建筑面積。

    2)獨立使用的地下室、半地下室,地下室或半地下室中獨立的車位、車庫(包含自行車庫)、雜物間等的建筑面積。

    3)建在棟內,為他棟或多棟服務的設備用房、值班警衛室、管理用房、附屬配套設施用房、市政設施用房、為社區服務的公用房屋及通道等公共配套房屋的建筑面積。

    4)按規劃批建,層高在2.20米以上的技術(結構)轉換層,架空層中用作停放車輛、公共休憩、綠化等公共開放空間的建筑面積。

    5)建設、開發單位自留、自用房屋的建筑面積。

    6)用作公共休憩的亭、走廊、綠化等建筑物的建筑面積。。

    6.1.2 共有建筑面積

    1)棟內共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井()、提物井、管道井、垃圾道、室外樓梯等垂直通道的建筑面積。

    2)棟內共有的門廳、大廳、過()道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積。

    3)棟內共有的突出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間、設備用房及其附屬用房、工具間等的建筑面積。

    4)僅為本棟服務且設在本棟地下或地上的變(配)電室、消防控制室、水泵房、設備間、工具間、值班警衛室、管理用房等的建筑面積。

    5)套與公共建筑之間的分隔墻墻體面積的一半、外半墻水平投影面積。

    6.2 共有建筑面積的分攤原則

    1)共有建筑面積的分攤,應以棟為單位進行。非本棟的共有建筑面積不在本棟分攤,本棟共有建筑面積不分攤到他棟。

    2)產權各方有合法權屬分割文件或協議的,按文件或協議規定執行。

    3)無產權分割文件或協議的,根據相關房屋的套(單元)內建筑面積按比例進行分攤。

    4)共有建筑面積分攤后,不劃分各產權人在共有建筑面積上的產權界。

    6.3 共有建筑面積分類

    根據共有建筑面積的使用功能及服務范圍可劃分為:

    1)整棟共有建筑面積:指為整棟服務的共有共用的建筑面積,此類共有建筑面積由整棟進行分攤。

    2)功能區共有建筑面積:指專為某一功能區服務的共有共用的建筑面積,例如某棟樓內,專為某一商業區,或辦公區服務的警衛值班室、衛生間、管理用房等。這一類專為某一功能區服務的共有建筑面積,應由該功能區分攤。

    3)層共有建筑面積:當各層的共有建筑不同時,應區分各層的共有建筑面積,由各層分別進行分攤。例如各層的衛生間、公共走道等各不相同時,按層各自分別進行分攤。

    4)其他共有建筑面積。

    6.4 共有建筑面積計算及分攤的若干細則

    6.4.1列為不被分攤的公用建筑應視為一個產權單元,并參與分攤該棟相應的共有建筑面積。

    6.4.2設在棟內的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心以及居委會、派出所等獨立使用的房屋,應為一個產權單元,參與分攤該棟相應的共有建筑面積。

    6.4.3有附屬層(結構轉換層、技術層、避難層、架空層等層高在2.20米以上)的房屋,附屬層應劃分為獨立的功能區。

    6.4.4一棟由裙樓相連的、有多個塔樓的房屋,裙樓、各塔樓應劃分為不同功能區。

    6.4.5單一功能房屋存在多個單元時,按單元劃分功能區。

    6.4.6地下室通道的建筑面積處理

    1)建在地面樓棟內的地下室出入口,按以下方式處理:

    a)當地面樓和地下室為一棟房屋時,若該出入口僅為地下室服務,列為地下室應分攤的共有建筑面積;若該出入口同時為地面樓和地下室服務,列為其服務范圍應分攤的共有建筑面積。

    b)地面多棟樓共用一個地下室時,若該出入口僅為地下室服務,列為地面樓不被分攤的公用建筑面積;若該出入口同時為地面樓和地下室服務,列為地面樓應分攤的共有建筑面積。

    2)建在地面樓棟外的地下室出入口,列為地下室應分攤的共有建筑面積。

    3)車道和專門服務于車位的其它公共走道面積,由地下室各車位分攤。

    4)地下室功能用房和服務于本功能用房的專用走道,由使用該功能用房的各戶進行分攤。

    6.4.7室外樓梯處理

    1)僅供一戶使用的,全部計入該戶分攤建筑面積。

    2)為不同功能區服務的,其面積列為相應功能區的共有建筑面積;為同一功能區服務的,計入該功能區共有建筑面積。

    6.4.8室內樓梯處理

    1)為整棟服務的樓梯或電梯,整棟分攤(在個別樓層或部分樓層有門不開的,不影響整棟分攤)。

    2)共有的屋頂樓梯間列為整棟的共有建筑面積。

    3)因各層用途不同,在不同位置設置高、低不同的樓梯,但各樓梯之間所在某一層互通的,如圖6-1中的1梯至3梯,這些樓梯的梯間共有面積可合并為區間共有面積。如果某一層還設有專用梯,則按室內專用梯處理。如圖6-2的第4層。

    6-1                                 6-2

    4)室內專用梯(樓梯、電梯),其通過不使用建筑的梯間共有面積,列為不使用使用兩部分建筑的區間共有面積;通過使用建筑的梯間共有面積為使用部分建筑的區內共有面積。

    6.4.9穿過房屋的通道處理

    若此通道只為本棟服務,則列為本棟應分攤的共有建筑面積;否則,列為不被分攤的公用建筑面積。

    6.4.10走廊的處理

    1)房屋除第一層(地面)外的其他各層的內、外走廊,列為本層的共有建筑面積。

    2)位于建筑物第一層(地面)、計算建筑面積的內、外走廊,列為其服務范圍的共有建筑面積。

    6.4.11當商場需要分割成通道和若干鋪位時,通道的建筑面積由各相關鋪位按其建筑面積比例分攤。

    6.4.12架空通廊

    1)兩棟獨立建筑物之間的架空通廊列為不被分攤的公用建筑面積。

    2)塔樓之間的架空通廊建筑面積列為相關功能區應分攤的共用建筑面積。

    6.4.13 門廊、雨蓬

    1) 為一戶獨立設置的門廊、雨蓬,計算建筑面積的,其建筑面積計入該戶的分攤建筑面積中。

    2) 設置于公共大門口或樓梯口等處的門廊、雨蓬,計算建筑面積的,建筑面積列為共有建筑面積。

    6.5 共有建筑面積確認

    在一棟建筑的計算數據進入計算系統之前,可按如下步驟對公用建筑面積進行分析確定:

    1)確定一棟房屋中所有公用建筑面積的范圍和名稱。

    2)將公用建筑面積劃分成應分攤的和不分攤的兩類。

    3)分析每一部分的應分攤公用建筑的服務范圍,并按共有建筑服務范圍確定其服務功能區。僅服務于某一功能區的共有建筑面積為區內共有建筑面積;服務于多個功能區的共有建筑面積為區間共有建筑面積。

    4)將區間共有建筑面積分攤后各區所得的分攤面積,分別加到相應的區內共有建筑面積中,然后按本區內的套內建筑面積的比例進行分攤。即,先將從高級別分攤得到的共有建筑面積加到低級別的共有建筑面積中,分別計算分攤系數,逐級分攤。

    6.6 共有建筑面積分攤

    6.6.1分攤公式

    按相關建筑面積進行共有建筑面積分攤,按下式計算:

    Si=K×S                               

    K=∑&Si/S                            

    式中:K—為面積的分攤系數,分攤系數取位至0.000001;

    Si——為各單元參加分攤的套內建筑面積;

    Si——為各單元分攤所得的共有建筑面積;

    ∑&Si——為需要被分攤的共有建筑面積總和;

    Si——為參加分攤的各單元套內建筑面積總和。

    6.6.2分攤方法

    1)整體分攤

    使用功能單一、各戶對共有建筑面積共有共用情況基本一致的房屋適用于整體分攤的方法。

    分戶分攤的共有建筑面積=共有建筑面積分攤系數×套內建筑面積

    共有建筑面積分攤系數=共有建筑面積÷套內建筑面積之和

    2)多級分攤

    不適用于整體分攤的房屋采用多級分攤。多級分攤應遵循從整體到局部,從大到小逐級分攤的原則。

    a)第一級分攤。根據房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務范圍劃分若干功能區,一般按住宅、辦公、商業、地下車庫、倉庫等不同的使用功能或共有部位不相同的區域進行劃分。各功能區間共有建筑面積,即棟共有建筑面積,按各功能區范圍內的自有建筑面積依比例分攤至各功能區。

    功能區分攤的共有建筑面積=第一級分攤系數×該功能區自有建筑面積

    第一級分攤系數=功能區間共有建筑面積÷各功能區自有建筑面積之和

    各功能區自有建筑面積為功能區內各層外圍水平投影面積之和減去作為第一級分攤的功能區間共有建筑面積部分。

    b)第二級分攤。某一功能區通過第一級分攤得到的共有建筑面積加上本功能區內各層之間的共有建筑面積,即為該功能區的共有建筑面積,依照第一級分攤的方法,按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層。

    層分攤共有建筑面積=第二級分攤系數×該層套內建筑面積

    第二級分攤系數=(第一級分攤得到的共有建筑面積+層間共有建筑面積)÷各層套內建筑面積之和

    層套內建筑面積為各層外圍水平投影面積減去層內的層間共有建筑面積和作為第一級分攤的功能區間共有建筑面積部分。

    c)第三級分攤。第二級分攤得到的共有建筑面積加上各層的層內共有建筑面積,按層內各套房屋的套內建筑面積依比例分攤至各套。

    分套分攤共有建筑面積=第三級分攤系數×該套內建筑面積

    第三級分攤系數=(第二級分攤得到的共有建筑面積+層內共有建筑面積)÷各套內建筑面積之和

    3)其它分攤

    a)房屋需要進一步分割時,參照上述方法在上一級分攤的基礎上再進行分攤計算。

    b)非成套房屋中的廳堂、壁柜、廚房、衛生間等由部分房屋產權人共同使用的部位,有協議的,以協議為準進行分攤,無協議的,參照上述方法按建筑面積依比例分攤。

     

     

    第七章  房產變更測量

    7.1 在房屋發生買賣、交換、繼承、拆遷、新建、改建、擴建、重建、拆除、改制等涉及權界調整和面積增減變化時應進行房產變更測量。

    7.2 房產變更測量的方法

    7.2.1現狀變更測量。

    1)變更范圍小,可根據圖上原有房屋或設置的測線,采用鋼卷尺定點測量。

    2)變更范圍大,可采用測線圖定點測量或平板儀測量。

    3)采用解析法測量或全野外數字采集系統時,應在實地布設好足夠的平面控制點,設站逐點進行現場數據采集。

    7.2.2權屬變更測量

    進行權屬變更測量,必須依據變更登記申請書標示的房產及其用地位置草圖、權利證明文件、約定日期,通知申請人到現場指界,實施分戶測繪。

    1)現有的平面控制點、界址點、房角點都可以作為變更測量的基準點。

    2)采用圖解法進行權屬變更測量,應按實測數據計算面積后,再定出分界點在圖上的位置。

    3)變更測量之后,應對現有房產、原有資料進行修正和處理。

    7.3 變更測量精度

    變更后的分幅、分丘圖圖上精度,新補測的界址點的精度都應符合規范的規定。

    7.3.1按現行《房產測量規范》模擬方法測繪的房產分幅平面圖上的地物點,相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上±0.50毫米。

    7.3.2對全野外采集數據或野外解析測量等方法所測的房產要素和地物點,相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過±0.05米。

    7.4 丘號、棟號、界址點號的調整

    丘號、丘支號、棟號、界址點號、房角點號、房產權號、房屋共有權號都不能重號。其中房產權號、房屋共有權號除了整棟房屋拆除須注銷權號,一般不預調整。

    7.4.1丘合并時,須重新編立丘號,新增丘號沿房產分區或房地產分幅平面圖內最大丘號續編。

    7.4.2用地合并時,四周外圍界址點維持原點號;用地分割或擴大,新增界址點沿房地產分幅平面圖內最大界址點續編。

    7.4.3用地單元中房屋被部分拆除或擴建,仍保留原棟號;新建和改建房屋沿丘內最大編號續編。

     

     

    第八章  成果資料的檢查驗收和整理

    8.1 一般規定

    房地產測繪成果實行二級檢查,一級驗收和審核備案制度。

    8.1.1一級檢查是在全面自檢、互查的基礎上,由作業小組的專職或兼職檢查人員承擔的過程檢查。檢查量外業巡視100%,主要數據抽查30%;內業檢查100%。一級檢查質量合格后,方能進入下一工序。

    8.1.2二級檢查是在—級檢查的基礎上,由房產測繪單位的質量檢查機構或專職檢查人員所進行的最終檢查。檢查量外業巡視30%,內業檢查100%。

    8.1.3驗收工作是由測繪工作的委托方組織實施的對測繪單位所提交測繪產品的驗收。

    8.1.4審核備案是房產管理部門對用于房產管理的成果資料進行審核備案的工作。經驗收合格的房產測繪成果需經房產管理部門備案后方可用于房產管理。

    8.1.5各級檢查驗收中發現的問題,必須做好記錄,并提出處理意見;二級檢查、驗收工作完成后,應分別編寫檢查、驗收報告。

    8.2 ()交成果資料內容

    1)合同或委托書。

    2)技術報告或技術說明。

    3)驗收報告。

    4)圖形數據成果。

    5)《房屋面積測繪報告》。

    8.3 檢查、驗收項目及內容

    8.3.1平面控制測量

    1)平面控制網的布設和點位是否符合要求。

    2)各種觀測手簿的記錄和計算是否正確。

    3)各類控制點的測定方法、擴展次數及各種限差、成果精度是否符合要求。

    4)起算數據和計算方法是否正確,平差后的成果精度是否滿足要求。

    8.3.2房產調查

    1)房產要素權屬界線、墻體歸屬調查的內容是否齊全、正確。

    2)用地略圖、用房界線反映是否明確,有關說明、符號是否一致。

    8.3.3分幅平面圖測繪

    1)圖廊點、方格網、各級控制點、界址點的展繪有無遺漏,位置是否準確。

    2)分幅圖和界址點的施測方法以及各項限差是否在規定的要求之內。

    3)房屋及其用地的各種要素是否齊全,丘、棟的編號是否正確。

    4)與房地產管理有關的地形要素取舍是否合理。

    5)圖幅接邊是否在限差內,誤差配賦是否合理,房屋形狀表示是否正確,線狀地物接邊有否明顯變形。

    6)圖上各種注記是否正確,取舍和注記位置是否恰當。

    8.3.4分丘平面圖測繪

    1)與分幅圖對比,相應要素是否一致。   

    2)用地范圍、權屬界址線及房屋的四面墻體歸屬的表示是否正確,位置與產權來源是否相符。   

    3)權屬有爭議的注記表示是否正確。

    8.3.5房屋面積計算

    1)房屋外邊長測量部位是否正確,分戶房屋權界線劃分是否正確。

    2)建筑面積測算、取舍是否正確,計算成果精度是否符合要求。

    3)共有建筑面積確認是否正確,分攤方法選用是否合理,分攤計算成果是否正確。

    4)分層、分戶圖比例尺選用是否合理,表述內容是否齊全,注記位置是否恰當,圖面是否清潔美觀。

    5)各種記錄計算圖表資料是否有責任者簽名,整飾是否符合要求。

    8.3.6變更測量

    1)變更測量的方法、測量基準、測繪精度等是否符合要求。

    2)變更后房地產要素編號的調整與處理是否正確。

    8.4 成果質量的評定

    1)成果質量實行優級品、良級品和合格品三級評定。

    2)成果質量由專職或兼職檢驗人員評定。

    3)成果質量的評定標準,可參照《測繪成果質量檢查與驗收》GB/T24356-2009執行。

    8.5 資料整理歸檔

    8.5.1上交資料內容按順序裝訂成冊,歸入房產檔案。

    8.5.2測繪單位應將下列資料歸檔

    1)測繪合同或任務委托書。

    2)房地產測量技術設計書。

    3)成果資料索引及說明。

    4)控制測量成果資料。

    5)房屋及房屋用地調查表。

    6)房屋座落示意圖。

    7)界址點坐標成果表及面積測算資料。

    8)圖形數據成果和房產原圖。

    9)《房屋面積測繪報告》。

    10)房地產測量技術報告。

    11)檢查驗收報告。

    12)相應文本、圖、表的電子文檔(光盤)。

    8.5.3技術報告應包括以下內容

    1)工程概況。

    2)引用技術標準。

    3)測量的方法及精度說明。

    4)檢查結論及說明。

    5)調查收集的資料及說明。

    8.5.4檢查驗收報告編寫要求

    1)檢查驗收的組織形式。

    2)測量工程的基本情況。

    3)檢查驗收的依據。

    4)檢查驗收的方法。

    5)檢查驗收存在的問題及處理情況。

    6)檢查驗收的結論。

     

     

    第九章  附  則

     

    9.1 本細則于201061起施行。200683印發的《四川省房產測繪實施細則(試行)》和2008214印發的《四川省房產測繪實施細則(試行)》補充規定(房產面積實測規定)同時廢止。

    9.2 本細則實施過程中的具體問題,由四川省測繪局會同四川省住房和城鄉建設廳解釋。

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    附錄一:

        

     

     房產測繪名詞

    1.1 房地產:房產和地產統稱房地產。房屋必須占用土地,房屋和房屋用地習慣上稱房地產。

    1.2 房產測量:是采集和表述房屋和房屋用地有關信息的一門技術。(采集是指采用測繪科學技術,按照房地產業管理的要求和需要,對房屋和房屋用地的有關信息進行調查和測量。表述是指對房屋和房屋用地的幾何、地理、物理特性,用數字、文字、符號、影像進行描述,供產權人和有關人士使用)。

    1.3 房屋建筑面積房屋外墻(柱)勒角以上各層的外圍水平投影面積之和,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且層高在2.20米以上,有上蓋,結構牢固的永久性建筑。

    1.4 套內建筑面積:由套內的使用面積,套內墻體面積,套內陽臺建筑面積之和所組成。

    1.5 房屋使用面積是指房屋套內全部可供使用的空間面積,按房屋的內墻面水平投影面積計算。

    1.6 套內墻體面積:是指房屋套內使用空間周圍的維護或承重墻墻體面積,有共用墻和非共用墻兩種墻體面積。

    1.7 房屋共有(公用)建筑面積:建筑物內由多個產權人共同占有或共同使用的建筑面積,包括應分攤的共有建筑面積和不分攤的公用建筑面積。

    1.8 房屋產權面積產權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由縣級以上房地產行政主管部門登記確權認定。

    1.9 房屋占地面積:是指房屋底層外墻(包括柱、廊、門、陽臺)外圍水平面積。

    1.10 房屋用地面積:指房屋占用和使用的全部土地面積,包括房屋及其附屬設施所占用的土地面積、院落用地面積和共用土地分攤面積等全部使用面積。用地面積以丘為單位進行測算。

    1.11 預售面積:依據經有關部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算,出具的建筑面積為預售面積。

    1.12 竣工面積:依據竣工房屋的現狀和經有關部門核準的竣工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算,出具的建筑面積為竣工面積。

     

    建筑術語

    2.1 建筑物:主要是指房屋及其附屬設施,人在其內部進行生產、生活。

    2.2 棟:是指一座獨立的,包括不同結構和不同層次的房屋。

    2.3 層高:上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

    2.4 凈高:樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離。

    2.5 永久性上蓋:設計經主管部門批準,與主體結構使用年限相匹配且相連的上蓋。

    2.6 自然層:按樓板、地板結構分層的樓層。

    2.7 夾層:位于兩自然層之間的樓層,指房屋內部空間的局部層次,如一棟房屋從外部看是兩層樓房,從內部看局部是三層,這三層中間的一層就叫做夾層。

    2.8 技術層:建筑物中專為設置暖通、空調、給排水、配變電等設備和管道且供人員進入操作用的樓層。

    2.9 結構轉換層:建筑物某層的上部與下部因平面使用功能不同,該樓層上部與下部采用不同結構類型,并通過該樓層進行結構轉換,則該樓層稱為結構轉換層。

    2.10 架空層:建筑物中僅以結構體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層。

    2.11 避難層:高層建筑中,為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層。

    2.12 房屋總層數: 房屋的地上層數與地下層數之和。假層、夾層、閣樓、裝飾性塔樓,以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。

    2.13 高層: 高于8層的住宅及高度超過24米的其他民用建筑為高層。高層住宅應裝電梯,滿足高層建筑防火要求。

    2.14 多層: 28層的住宅及高度不超過24米的其他民用建筑為多層。

    2.15 單層:是指建筑物僅一層。

    2.16 錯層:建筑物幾部分之間的樓地面,高低錯開者。

    2.17 躍層:是剖面組合方式。主要用于住宅中,這些房屋的公共走廊每隔1-2層設置一條,每個住戶有前后相近的一層或一下層的房間。住戶內部有小樓梯上、下相聯。

    2.18 復式房:一種經濟型房屋,是在層高較高的一層樓中增建一個夾層,從而形成上下兩層的樓房。

    2.19 屋頂:指房屋的最上部分。起擋風雨、防寒、隔熱的圍護作用。通常由屋面、屋頂承重結構、保溫層或隔熱層以及頂棚等組成。

    2.20 屋面:指屋頂的面層,直接受大自然的侵襲。屋面材料一般用各種瓦、油氈、鐵皮、塑料、橡膠、混凝土等。

    2.21 閣樓:利用坡形屋頂的悶頂部分作為使用房間時,該使用房間稱閣樓。

    2.22 平臺:指供人活動的平屋頂或從住宅底層地面伸出室外的部分。

    2.23 曬臺:又稱露臺,指供人室外活動的屋面或底層地面伸出室外的有維護無上蓋的臺面。

    2.24 屋頂花園:指建在建筑物頂部,不與大地土壤連接的花園。

    2.25 入戶花園:是指至少有一面不封閉的入戶過渡空間。

    2.26 地下室:房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室。

    2.27 半地下室:房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下室。

    2.28 走廊:建筑物的水平交通空間。

    2.29 挑廊:指二層以上挑出房屋外墻體,有圍護結構,無支柱有上蓋的水平交通空間。

    2.30 回廊:在建筑物門斗、大廳內設置在二層或二層以上的回形走廊。

    2.31 柱廊:有上蓋和支柱,供人通行的建筑物,稱為有柱走廊,簡稱柱廊。

    2.32 連廊:連接兩棟房屋的走廊。

    2.33 架空通廊:建筑物與建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設置的走廊。

    2.34 內走廊:設置于建筑物主體結構以內的走廊視為內走廊(包含有柱走廊)。

    2.35 外走廊:設置于建筑物主體結構以外的無柱走廊視為外走廊。

    2.36 檐廊:設置在建筑物底層屋檐下的水平交通空間。

    2.37 建筑物通道:為道路穿過建筑物而設置的建筑空間。

    2.38 門廊、門斗:建筑物門前有上蓋,有支柱或圍護結構的進出通道。門廊、門斗必須具備與房屋相連通,有永久性的、結構牢固的上蓋,支撐上蓋的是柱稱為門廊,支撐上蓋的是實體墻稱為門斗。

    2.39 陽臺:有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相連、可以供人活動或利用的房屋附屬設施,根據其圍護情況分為封閉陽臺和非封閉陽臺。

    2.40 封閉陽臺:指陽臺采用實體欄板作圍護,欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽臺。房屋在規劃、設計等環節都已確定為封閉的,才能視為封閉。

    2.41 飄窗:為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗。

    2.42 圍護結構:圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。

    2.43 墻面:墻身的表面飾面稱為墻面。

    2.44 幕墻:即建筑物的外圍護墻懸掛于建筑物承重構件上,如常用于大型工業建筑鋼筋混凝土預制外墻板稱為重型幕墻。用于現代大型民用建筑和高層建筑的輕質幕墻,其材料有玻璃幕墻,復合材料板和各種金屬板材幕墻。

    2.45 圍護性幕墻:直接作為外墻起圍護作用的幕墻。

    2.46 裝飾性幕墻:設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。

    2.47 剪力墻:亦稱結構墻、抗震墻。由鋼筋混凝土、預應力混凝土構成的承受水平作用力的墻。

    2.48 隔墻:不承受任何外來荷載,且本身自重還由樓板或梁支撐的分隔建筑物內部空間的構件。

    2.49 山墻:指上部砌成三角形(即山尖)的墻,即橫墻中的外墻稱山墻?,F平屋頂房屋的內外承重橫墻亦稱“山墻”。

    2.50 柱:指結構柱。一種豎向直線構件。它主要承受各種作用產生的軸向壓力,有時也承受彎矩、剪力或扭矩。

    2.51 勒腳:建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。

    2.52 抹灰:指采用石灰砂漿、混合砂漿、聚和物水砂漿、麻刀灰、紙筋灰等對建筑物的面層抹灰和石膏漿罩面工藝。

    2.53 變形縫:伸縮縫(溫度縫)、沉降縫和抗震縫的總稱。

    2.54 樓板:亦稱樓蓋。是分隔建筑空間為樓層的水平承重部件。

    2.55 樓梯:指房屋之間供垂直交通用的通道。多層或高層房屋樓層間帶有階梯的交通設施。

    2.56 專用電梯(樓梯):是指由建筑物上部的一層或連續的部分樓層所專用,建筑物的下部連續各樓層均不開門使用,同時使用不使用兩部分建筑物的用途不同。上述的不開門使用中的所謂不開門是指設計上的無門,而不是有門不開。僅一層或一~二層復式房不使用的多層或高層住宅的樓梯(電梯),不屬專用梯。

    2.57 電梯:通過電力載運人或物的在垂直方向上下運輸的機械裝置,以解決建筑物的人流疏散和貨物運輸。

    2.58 室外樓梯:依靠房屋外墻體搭建的永久性樓梯。

    2.59 臺階:建筑物出入口處不同標高地面之間用踏步連接的構件稱為臺階,還包括踏步與建筑物出入口連接處的平臺。

    2.60 雨篷:設置在建筑物進出口上部的遮雨、遮陽篷。

    2.61 天井:四面有房屋、三面有房屋另一面有圍墻或兩面有房屋另兩面有圍墻時中間的空地。

    2.62 采光井:亦稱“窗井”。指房屋為采光而外設的井式結構物。

    2.63 騎樓:底層部分跨在人行道上的臨街樓房。

    2.64 過街樓:有道路穿過建筑空間的樓房。

    2.65 功能區:根據房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務范圍而劃分的區域稱為功能區。上一級功能區下可再分為幾個下一級功能區,各功能區之間可能相互包含、交叉、并列。

    2.66 水箱間:是指建有儲水池及機械設備的房屋,用砼建造的水箱或儲水池不視為水箱間。

    2.67 紅線:指在城市規劃中確定的建筑用地和道路用地的界線。任何建筑物、構筑物都不得超出這個界線。圖紙上常以紅色線條表示,故稱“紅線”,建設項目施工前,需請城建部門去現場劃紅線,然后才能正式動工。

    2.68 測量草圖:測量草圖是地塊、建筑物、位置關系和房地調查的實地記錄。是展繪地塊界址、房屋、計算面積和填寫房產登記表的原始依據。

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    附錄二:

     

    房屋面積測繪記錄手簿

     

    (   編號   )

     

     

     

    項目名稱:

    委托單位:

    測繪人員:

    測量儀器:

    儀器編號:

    測繪日期:          

     

     

     

     

    (測繪單位名稱)

     

     

     

     

        

     

    一、房屋基本情況記錄表

    二、房屋的座落分布示意草圖

    三、房屋平面測量草圖

    四、測量數據平差處理表

     


    一、房屋基本情況記錄表

     

    座落

                   區(縣)        街道(鎮)       胡同(街巷)    

    郵政編碼

     

    產權人

     

         

     

    用途

     

         

     

        

     

     

    所在層次

     

    建筑結構

    建成年份

    套內面積

    公攤面積

    建筑面積

    墻體歸屬

    產權來源

    西

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    房屋權界線示意圖

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    測繪人員:                                        測繪日期:                       

    二、房屋的座落分布示意草圖

         

     

     

     

     

     

    房屋名稱

     

    建成年份

     

    房屋座落

     

    測繪人員

     

    檢查人員

     

    測繪日期

     

     

    三、房屋平面測量草圖

                                                              

    房屋名稱

     

        

     

    總層數

     

    房屋座落

     

    儀器名稱及編號

     

    層次

     

    測繪人員

     

    測繪日期

     

    結構

     

    文本框: 第一次讀數
第二次讀數
文本框: 第一次讀數
第二次讀數

    備注:

    面積計算說明:主要說明層內各部分面積的組成及計算全部建筑面積的部分、計算一半建筑面積的部分、不計算建筑面積的部分、應扣除面積的部分。

    共有共用面積各部分的歸屬說明:a.本層內由棟分攤的部分;b本層內由功能區分攤的部分; c本層內由層分攤的部分;

    d.本層內不能分攤的部分。

    每條邊應注明邊號。

    ④其它說明。

    四、測量數據平差處理表

    房屋名稱:                             棟號:      單元號:      層次:      房號:       單位 : 米

    邊號

    測量邊長

    中數

    配賦

    平差值

    墻厚(含抹灰層)

    實測邊長

    設計邊長

    較差

    限差

    采用邊長

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    說明1. 確定抹灰層、外墻裝飾貼面的厚度。

    2. 房屋外廓邊長與分段丈量邊長平差計算說明。

                               

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    計算者:                                                檢查者:                               

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