摘要：項目建設工作的必要程序和編制項目設計任務書的依據(jù)是可行性研究，可行性研究是編制項目初步設計的依據(jù)。通過調(diào)查市場得知：在遼寧省，鲅魚圈商業(yè)和住宅消費能力水平一直在發(fā)展，適合做商業(yè)樓及商業(yè)住宅項目。    

本文的主要內(nèi)容包括項目建設地點、鲅魚圈的概況、鲅魚圈住房及商場市場分析、項目工程技術方案、資金籌借、財務評價、風險及不確定分析，按照可行性研究的原則，通過財務評價得出：基準收益率小于財務內(nèi)部收益率，項目投資回收期小于8年，而且償債備付率大于1.3，利息備付率大于2.0，數(shù)據(jù)說明此項目可行。當生產(chǎn)利用率達到26.19%時為本項目的盈虧平衡點。盈虧平衡點屬于較低范圍，說明具備了一定的抗風險能力。用單因素敏感度比較得出，項目營業(yè)收入影響力大；本文采用概率樹狀圖， 凈現(xiàn)金的期望值為248198.29萬元，NPV的取值大于0，根據(jù)可行性研究原則說明項目可行，并且證明項目可以盈利可行，有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

通過進行實地調(diào)研，對鲅魚圈周圍的房地產(chǎn)以及商業(yè)環(huán)境做出了初步了解，并且做出了市場分析，然后通過項目可行性的編制，再據(jù)遼寧省的各項政策指標，得出結(jié)論項目可行。

關鍵詞：可行性研究；項目建設；財務評價；市場分析 

目錄

摘要

Abstract

1 緒論-1

1.1項目概況-1

1.1.1 項目規(guī)模及目標-1

1.1.2 項目資金來源-1

1.1.3 項目地點-1

1.1.4項目建設內(nèi)容-1

1.1.5項目總體進度計劃-2

1.2 研究報告依據(jù)-2

2 項目背景和必要性分析-3

2.1項目背景-3

2.1.1 營口市鲅魚圈概況-3

2.1.2 營口市經(jīng)濟發(fā)展情況-3

2.1.3 鲅魚圈經(jīng)濟發(fā)展-4

2.2 項目建設必要性分析-4

2.2.1 符合“十三五”進程規(guī)劃-4

2.2.2 符合市場需求-4

2.2.3 符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略-4

3 項目選址和氣候環(huán)境-5

3.1 項目選址-5

3.2 氣候環(huán)境-5

4 建設條件-6

5 市場分析-7

5.1 遼寧省當前商業(yè)市場概況-7

5.2 項目市場分析-7

5.2.1 商業(yè)中心、商住宅的市場需求-7

5.2.2 項目周邊消費市場預測分析-7

5.2.3 項目周邊房地產(chǎn)市場分析-8

5.3 市場定位-10

5.3.1 定位特征-10

5.3.2消費人群定位：-10

5.4 SWOT分析-11

6 工程方案-13

6.1 建設規(guī)模-13

6.1.1 設計規(guī)模-13

6.1.2 建設內(nèi)容-13

6.2 建設方案-13

6.2.1高檔購物中心-13

6.2.2 住宅公寓-15

6.2.3 地下車庫-18

6.3 結(jié)構(gòu)設計-18

6.3.1 構(gòu)造設計-18

6.4 輔助工程-18

6.4.1 給排水設計-18

6.4.3 消防設計-19

6.5 設計強電-19

6.5.1設計依據(jù)-19

6.5.2供配電系統(tǒng)和防雷設計-20

6.5.3防雷設計-20

6.6 弱電設計-20

6.6.1 設計依據(jù)-20

6.6.2 設計范圍-20

6.6.3有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)（含閉路電視系統(tǒng)）-20

6.6.4報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)-21

7 項目實施進度計劃-22

7.1 實施內(nèi)容和建設階段-22

7.1.1 實施內(nèi)容-22

7.1.2 建設階段-22

7.1.3項目組織機構(gòu)與人力資源配置-22

7.2建設工期安排-22

8 投資估算及資金籌措-24

8.1 投資估算-24

8.1.1 投資估算依據(jù)-24

8.1.2工程概述-24

8.2 資金籌措-26

9 財務分析評價-28

9.1財務分析的依據(jù)和方法-28

9.2 營業(yè)收入預測-28

9.2.1 主營業(yè)收入預測-28

9.2.2 住房銷售收入預測-28

9.3 稅金-28

9.4 營業(yè)成本預測-28

9.5.1工資及福利-28

9.5.2 水電暖費預測-29

9.5.3 修理費-29

9.5.4 折舊、攤銷-29

9.5.5 其他費用預測-29

9.5財務分析-29

9.6.1 財務分析依據(jù)和說明-29

9.6.2 財務分析計算-29

10 風險分析-32

10.1 盈虧平衡分析-32

10.2  敏感性分析-32

10.3 風險分析-35

11 項目可行性研究建議與結(jié)論-37

11.1 結(jié)論-37

11.2 建議-37

附錄A 財務分析報表-39

參考文獻-49

致    謝-50